Ny organisering

«Kaka blir stadig større!»

All jernbaneeiendom er nå samlet på ett sted. – Utvilsomt den største gevinsten av jernbanereformen, sier konserndirektør for Bane NOR Eiendom, Petter Eiken. Han varsler gevinster på 100 millioner kroner i året – minst!

Siv Dolmen

NSBs tidligere eiendomsselskap ROM Eiendom er nå innlemmet i Bane NOR. Dermed eier det nye foretaket totalt 2500 bygg til en anslått brutto verdi på 45 milliarder kroner. – Det er nok av myter rundt det som nå skjer og ikke minst om hvordan inntektene fra jernbaneeiendommene er skapt, sier Petter Eiken. Etter tre år som direktør for ROM Eiendom er han nå konserndirektør med ansvar for eiendomsdivisjoen i Bane NOR. – Nå skal vi gjøre vårt for å gjøre mytene til skamme, forsikrer han. – Men er det ikke sånn at kaka snart er spist og de store verdiene tatt ut? – Der har du nettopp en av de store mytene jeg snakker om. Vi har utviklet eiendommer og solgt arealer for store beløp, så sånn sett er noe av kaka spist. Men samtidig blir kaka også hele tiden større. Et godt eksempel på dette er Oslo S-området. Områder som tidligere lå nærmest brakk eller hadde overflateparkering av biler, er utviklet til byens mest attraktive kontor- og næringsarealer. Vi har skapt ettertraktete eiendommer for kontorer, forretninger og hoteller nær eller på stasjonen. Dette skaper også trafikk til toget og gjør at flere velger dette til og fra jobb og andre gjøremål. Slik tenker vi på alle større knutepunkter. Arbeidsplasser, service og samferdsel gir vekst og attraktivitet for alle parter.  

Jernbanen sitter her på store uforløste verdier og muligheter.

Petter Eiken, Konserndirektør Bane NOR Eiendom

Utvikler Oslo S. – Oslo S skal utvikles videre og vi har nå konkrete planer om et høybygg over Flytogterminalen, en stasjonsallmenning på flere etasjer på lokket over dagens publikumsareal, samtidig som stasjonen skal bli mer brukervennlig, fortsetter Eiken. Undersøkelser viser et behov for lettere adkomst i nord-sør-aksen på Oslo S. Vi har nå opp mot 150 000 personer som passerer gjennom stasjonen hver dag. Analyser peker mot at dette kan øke til 300 000, og da må vi ta grep. – Det er også fortsatt arealer på og rundt Oslo S som kan utvikles.  Vi regner med at så mye som en firedel av alle våre eiendomsverdier knytter seg til Oslo S- området. Dette handler om kontinuerlig utvikling og videreutvikling, sier Eiken.

Filipstad neste. Et annet eksempel på at mulighetene fortsatt er store, er Filipstad. – Det er vel ikke spesielt smart å bruke store arealer av «indrefileten» på beste vestkant i Oslo til togparkering og småvedlikehold? spør Eiken retorisk. – Jernbanen sitter her på store uforløste verdier og muligheter. Vår jobb blir å legge til rette for smartere bruk, det vil si at vi lager nye og bedre hensettings- og vedlikeholdsområder utenfor bykjernen, samtidig som vi skaffer inntekter fra eiendommene og mer trafikk til togene. Slik blir en + en = fire, illustrerer eiendomssjefen. Når jernbane gir verdi. Rom Eiendom er blitt beskyldt for å tenke kun på kortsiktige gevinster uten å ta hensyn til jernbanens behov for videreutvikling. – Sannheten er at dersom vi tenkte slik, ville vi bidratt til det motsatte. Det som gjør eiendommene nær stasjoner og knutepunkter så attraktive, er jo nettopp at flere reiser med tog.  Dersom vi gjorde det vanskelig for jernbanens drift, ville eiendommenes verdi falle. Så vi ønsker å skape større bruk av jernbanen som en følge av vår virksomhet. Konflikter. Tidvis har det vært konflikter mellom tidligere Jernbaneverkets eiendomsvirksomhet og ROM Eiendom. – Flere steder har slike konflikter fått lov å «blomstre» lokalt og utvikle seg. Nå skal eventuelle uenigheter løftes i konsernet og beslutninger i siste instans tas i konsernledelsen, der alle behov blir samlet og belyst før avgjørelsen tas. Mye av diskusjonene har nok også bunnet ut i en kultur der tidligere Jernbaneverket var opptatt av driftens behov, mens ROM hadde et sterkere resultatfokus. Men igjen: Uten en velfungerende jernbane vil eiendommenes verdi falle.  Det er helt avgjørende at vi ikke bygger ned jernbanefunksjonene. Vi har nå hatt flere samlinger der folk fra ROM har møtt folk fra Bane NORs eiendomsvirksomhet, og vi har oppdaget at vi snakker godt sammen, smiler Eiken. – Vi trenger ferdighetene fra begge de tidligere enhetene, og en samlet eiendomsvirksomhet vil få større innflytelse og prioritet enn før. Vi skal bidra med inntekter som skal gå til mer og bedre jernbane her i landet!

Enorme muligheter. Vi har enorme muligheter utover langs hele jernbanenettet, slår Petter Eiken fast. – Tenk deg bare alt som skjer i forbindelse InterCity-utbyggingen! Byene ligger jo der som perler på en snor. Alle sammen har store utviklingsmuligheter på og ved stasjonene. Vi bidrar til at store ting allerede er i ferd med å skje gjennom prosjekter for nye kontorlokaler, leiligheter og hoteller en rekke steder. – Du kan for eksempel ta for deg byene langs Østfoldbanen: Ski, Moss, Fredrikstad, Sarpsborg og Halden … Her er konkrete planer over alt. Og drammenserne har virkelig skjønt det. Der brukes veksten til å skape byutvikling. Området ved Drammen stasjon utvikles for å skape et levende knutepunkt, og sentralt i bildet kommer et nytt og stort konferansehotell der det i dag er overflateparkering for biler. Hotellet blir en direkte konkurrent til hotellene på Gardermoen. Det blir et godt alternativ for dem som vil holde konferansen sin i en by og ikke bare i nærheten av en flyplass. Slik tenker vi utvikling av alle knutepunktene, også rundt Stavanger, Bergen og Trondheim. Bygningene skal brukes. – Men hva med alle stasjoner som ligger «på bygda»? – Bygningene skal brukes! Vårt mål er at stasjonsbygningene også utenfor pressområder og InterCity-strekninger skal brukes for å skape virksomhet og trivsel. Så lenge vi får det til å gå rundt, er det bedre at det er liv i bygningene enn at de står tomme. Vi opplever forresten stigende interesse fra dagligvarebransjen for flere av stasjonsbygningene. Stasjonene ønskes også brukt som knutepunkt for henting av varer. Ny teknologi gjør det stadig mer vanlig å handle alt fra dagligvarer til husholdningsmaskiner på nett. Da trengs knutepunkter for effektiv og rimelig utlevering av varene. Stasjonen ligger som regel svært sentralt i bygda, de er lette å finne og har god adkomst, påpeker Eiken.

Vi skal bidra med inntekter som skal gå til mer og bedre jernbane her i landet!

Petter Eiken, Konserndirektør Bane NOR Eiendom

KKK. – Vi har også noen hyggelige eksempler på annen trivelig virksomhet i stasjonene våre. Internt hos oss kaller vi dette med et glimt i øyet for de tre K-ene, det vil si kaffe, kvilt og keramikk! Røra stasjon på Innherred er et slikt eksempel. Så har vi Løten Nærstasjon på Hedmarken, og flere stasjoner med kommunal virksomhet eller informasjonskontorer. Vi ønsker mer av dette. Et av de mest spesielle er forresten det gamle sand- og vanntårnet på Marienborg i Trondheim, her har et mikrobryggeri etablert seg i bygninger som det var vanskelig å se for seg annen bruk av.

Vinn-vinn for verksteder. Jernbanen har også store områder som har vært brukt til verksteder, lokomotivstaller og hensetting av togsett. – Det ligger til rette for å flytte slik virksomhet ut av pressområdene for å frigjøre arealene til nærings- eller boligformål, forteller Eiken. – Vi kan selge eller leie ut verdifull grunn og bruke noe av gevinsten til å bygge nye og mer funksjonelle anlegg for jernbanedriftens behov utenfor pressområdene. Slik blir dette en vinn-vinn-situasjon. Jernbanen får både mer moderne anlegg og en salgsgevinst, samtidig som vi bidrar til å skape mer trafikk til og flere reisende med toget. For å få til dette har vi etablert en egen verkstedavdeling som skal ta for seg disse arealene på en helhetlig måte.

Glem venterom og overflateparkering! Eiendomsdirektøren varsler om flere endringer: Fra gammelt av er vi vant med at vi kunne kjøre til stasjonene – også i byer og pressområder – for å sette fra oss bilen omtrent gratis. – Slik vil det ikke bli framover, fastslår han. – Overflateparkering i byene er på veg ut. Her vil markedspriser gjelde, og bilene må inn i parkeringshus for å spare arealer. Dette underbygges også av at vi skal stimuleres til å sykle, gå og kjøre buss. Undersøkelser viser at mye av parkeringsarealene på stasjonene opptas av folk som bor rett i nærheten. Heller ikke de tradisjonelle venterommene ser Eiken noen særlig framtid for: – Venterommet skal erstattes av arealer der de reisende kan oppholde seg samtidig som de kan gjøre unna for eksempel handling eller ta seg en kopp kaffe. Der det er mye folk, er det også attraktivt for mange ulike typer virksomhet. Vi ser for oss et stort antall tjenester i tilknytning til stasjonene. Venterommene vil i framtida bli service- eller tjenestepunkter, varsler sjefen for eiendomsdivisjonen i Bane NOR, Petter Eiken.